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📈 Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad: guía práctica paso a paso

📅 Publicado el: 06 de septiembre de 2025 — 🛠 Actualizado el: 06 de septiembre de 2025

Calcular la rentabilidad de una propiedad es fundamental para saber si una inversión inmobiliaria tiene sentido. Aquí te explico las fórmulas básicas, un ejemplo práctico y cómo interpretar los resultados para tomar decisiones con criterio.

🔢 Fórmulas clave

1) Rentabilidad bruta anual (%)
Fórmula: (Ingreso anual por alquiler / Precio de compra) × 100

2) Rentabilidad neta anual (%)
Fórmula: ((Ingreso anual por alquiler − Gastos anuales) / Precio de compra) × 100
Los gastos anuales incluyen mantenimiento, impuestos, seguros, administración y periodos sin inquilino (vacancia).

3) Flujo de caja mensual
Fórmula: Ingreso mensual por alquiler − (Cuota hipotecaria mensual + gastos mensuales)

🧾 Ejemplo práctico

Imagina que consideras comprar un departamento que se vende en USD 60,000 y puedes alquilarlo por USD 350/mes.

• Ingreso anual por alquiler = 350 × 12 = USD 4,200
• Rentabilidad bruta = (4,200 / 60,000) × 100 = 7.0% anual

Ahora resta los gastos estimados anuales:

• Mantenimiento anual estimado = USD 600
• Impuestos y seguros = USD 300
• Vacancia (1 mes sin alquilar al año) ≈ USD 350
• Gastos anuales totales = 600 + 300 + 350 = USD 1,250

Rentabilidad neta = ((4,200 − 1,250) / 60,000) × 100 = (2,950 / 60,000) × 100 = 4.92% anual

Flujo de caja mensual estimado = 350 − (cuota hipotecaria mensual + gastos mensuales). Si la cuota fuera USD 200 al mes y gastos mensuales promedio USD 100, entonces:

• Flujo mensual = 350 − (200 + 100) = USD 50

Interpretación: una rentabilidad neta de ~4.9% puede ser aceptable dependiendo del mercado y de la seguridad del activo; el flujo mensual positivo indica que la propiedad aporta caja, aunque pequeño. Ten en cuenta la apreciación futura (plusvalía) y la inflación local.

⚖️ Cómo evaluar si la rentabilidad es “buena”

• Comparar con alternativas: tasas de depósitos bancarios, bonos o rendimiento esperado en el país.
• Considerar riesgo: mayor rentabilidad suele implicar mayor riesgo (zona, estado, vacancia).
• Valorar la duración: inversiones inmobiliarias suelen ser a mediano-largo plazo (5+ años).

🛠 Consejos prácticos

• Calcula varios escenarios (optimista, medio, pesimista) variando rentas y vacancias.
• Incluye siempre un fondo de reserva para reparaciones y periodos sin inquilino.
• Si usas crédito, compara tasas y calcula el efecto de la cuota sobre tu flujo.
• Ten en cuenta impuestos locales y posibles cambios regulatorios.